ماهیت رهنی قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک برای أخذ تسهیلات

به گزارش لحظه نگر حَسمان ، چنانچه مالک (وام گیرنده) مال را طی سند عادی به دیگری منتقل نماید، عقد اخیر صحیح است و فروشنده ملزم به تعهدات آن و از آن‌جمله انتقال رسمی به خریدار است و چنانچه بانک بدون لحاظ این قرارداد، مال را رسماً به شخص ثالثی منتقل نماید، به تقاضای خریدار بیع رسمی اخیر و سند رسمی انتقال مربوط ابطال می‌شود.

نمونه ای از دعاوی حقوقی در ارتباط با ماهیت رهنی قراردادهای بانکی اجاره به شرط تملیک

رای بدوی
در خصوص دعوی خواهان آقای غ.ج. با وکالت س. به طرفیت خواندگان ۱- م.ک.۲- س.ک. به خواسته رسیدگی و صدور حکم بر ابطال سند انتقال شماره ۳۵۱۰۸ مورخه ۳۰/۲/۹۱ تنظیمی در دفتر خانه شماره ۷۱۴ تهران نسبت به سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی ملک پلاک ثبتی شماره ۱۴۰۴۸ فرعی از ۳۵۲۶ اصلی بخش ۳ تهران مشتمل بر یک باب مغازه واقع در خیابان … و الزام خوانده ردیف اول بر انتقال رسمی سه دانگ مذکور به نام خواهان موضوع مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۱۳۷۲ هر یک مقوم به ۰۰۰/۰۰۰/۵۱ ریال خواهان در توضیح اعلام داشته که خوانده ردیف اول در مقام مالک سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی پلاک مرقوم را به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۱۳۷۲ در قبال مبلغ سیصد و بیست و پنج میلیون ریال به بیع قطعی به وی فروخته و ضمن دریافت مبلغ صد و هفتاد و هفت میلیون و ششصد هزار ریال از ثمن معامله نسبت به تحویل مورد معامله به وی اقدام می‌نماید. و چون ملک در قالب اجاره به شرط تملیک در قبال استفاده از تسهیلات بانکی به نام بانک س. بود به موجب بند ۲ مبایعه‌نامه خوانده ردیف اول متعهد می‌گردد نسبت به جلب موافقت بانک و ایضاً ثبت رسمی انتقال سه دانگ مورد معامله (مبیع) به نام خواهان اقدام نماید و چون خوانده ردیف اول در سر رسید اقساط نسبت به تأدیه اقساط وام مأخوذه در قالب اجاره به شرط تملیک اقدام ننموده با صدور اجراییه از ناحیه بانک انتقال رسمی سه دانگ مرقوم به نام خواهان متعذر گردیده تا اینکه خوانده به همراه مالک سه دانگ دیگر با طرح دعوی به طرفیت بانک س. موفق به ابطال اقدامات اجرایی بانک شده و سرانجام سند انتقال رسمی ملک به نام ایشان تنظیم می‌گردد و با وصف اینکه موجبات انتقال رسمی سه دانگ خریداری شده به نام خواهان فراهم بوده خوانده ردیف اول به جهت افزایش ارزش ملک همزمان با تنظیم سند انتقال اجرایی در دفتر خانه شماره ۷۱۴ تهران نسبت به انتقال سهمی خود به خوانده ردیف دوم که خواهر وی می‌باشد به موجب سند رسمی شماره ۳۵۱۰۸ مورخه ۳۰/۲/۹۱ اقدام می‌نماید. نظر به مراتب چون خوانده ردیف اول بنا به دلایل مذکور سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی مبیع مذکور را به وی منتقل نموده و در تأیید این واگذاری نسبت به تفویض وکالت رسمی بلا عزل سی ساله به موجب سند رسمی وکالت شماره ۸۳۰۶۹ مورخه ۱/۱۰/۸۰ اقدام نموده و بیش از نیمی از ثمن معامله را دریافت داشته و از طرف دیگر با انتقال سه دانگ مالکیتی برای وی در سه دانگ متنازع‌فیه متصور نبوده صدور حکم به شرح خواسته را در خواست دارد خوانده ردیف اول (م.ک.) با وکالت آقای ف.م. متقابلا دعوی تقابل به خواسته صدور حکم بر ابطال معامله موضوع مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۷۲ تقدیم داشته و توضیحاً اعلام داشته که در تاریخ تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۷۲ ایشان (م.ک.) هیچ‌گونه مالکیتی در رقبه موصوف و منافع آن نداشته و از طرف دیگر معامله مذکور از ناحیه بانک س. به عنوان مالک وقت تنفیذ نگردیده است و به لحاظ فضولی بودن معامله و عدم تنفیذ مالک وقت، معامله انجام شده باطل بوده که رسیدگی و صدور حکم بر بطلان آن‌را درخواست دارد. دادگاه پرونده امر را به دقت مورد مطالعه و توجه قرار داده و با دعوت طرفین اظهارات و مدافعات آنان را استماع و مستندات ابرازی طرفین متداعیین را مورد بررسی قرار داده و چنین استنباط می‌نماید که محرز و مسلم است که انعقاد قرارداد اجاره به شرط تملیک با بانک‌ها صرفاً به منظور أخذ تسهیلات بانکی و یکی از طرق ترهین ملک جهت استفاده از تسهیلات بانکی بر اساس قانون عملیات بانکی بدون ربا می‌باشد و در مانحن‌فیه بر خلاف مدافعات وکلای خواندگان اصلی و خواهان دعوی تقابل از ابتدا به نام بانک س. نبوده بلکه این ملک حسب استعلام ثبتی به عمل آمده در مالکیت اشخاص دیگری غیر از بانک بوده که آقای م.ک.

ابتدا به موجب مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲/۴/ ۶۹ آن‌را از مالکین ثبتی خریداری و با اعطای وکالت‌نامه رسمی شماره ۱۰۱۶۴۴ مورخه ۱۲/۱۰/۱۳۶۹ از سوی مالکین به آقای م.ک. ( به لحاظ نسبت فامیلی فی‌مابین م.و م.ک.) شش دانگ ملک به موجب سند رسمی شماره ۴۰۶۹۹ مورخه ۸/۱۱/۶۹ دفترخانه شماره ۲۷۱ تهران صرفاً جهت أخذ وام بر اساس قرارداد اجاره به شرط تملیک به بانک س. شعبه … منتقل می‌گردد و همان‌طوری‌که از مستندات ابرازی و پاسخ استعلام ثبتی استنباط می‌گردد سپس شش دانگ محل متنازع‌فیه برابر سند اجاره به شرط تملیک شماره ۴۰۷۰۰ مورخه ۸/۱۱/۶۹ دفترخانه شماره ۲۷۱ (درست در همان روز انتقال رسمی پلاک به نام بانک) در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک به مدت ۷۲ ماه به آقایان م. و م.ک. بالمناصفه واگذار می‌گردد و دقیقاً بر همین اساس است که وقتی بانک بر اساس قرار داد اجاره به شرط تملیک در جهت تملک ملک اقدام می‌نماید بر اساس دادنامه قطعی صادره از شعبه ۱۲ دادگاه عمومی تهران با طرح دعوی از ناحیه م. و م.ک. اجراییه صادره ابطال و حکم بر الزام بانک خوانده به تنظیم سند رسمی انتقال به نام آقایان م. و م.ک. اصدار می‌گردد نتیجه آنکه بر خلاف ادعای وکلای خواندگان اصلی و خواهان تقابل محل متنازع‌فیه قبل از تنظیم سند به نام بانک س. در مالکیت مطلق آقای م.ک. و شریک دیگر وی م.ک. بوده و صرفاً جهت أخذ وام و استفاده از تسهیلات بانکی آن‌را به بانک س. منتقل نموده اند. از طرف دیگر شرط انتقال مجدد پلاک ثبتی به نام وام گیرندگان پرداخت اقساط وام ماخوذه از بانک بوده که با پرداخت اقساط و انجام تسویه حساب ملک مجدداً به تملک آنان در می‌آمده است در نتیجه تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۷۲ در خصوص سه دانگ عرصه و اعیان و سر قفلی پلاک مرقوم فی‌مابین خواهان اصلی و مالک سه دانگ آقای م.ک. به هیچ وجه خدشه‌ای نداشته بالأخص اینکه طرفین در متن مبایعه‌نامه به موضوع اجاره به شرط تملیک اشاره و با علم و اطلاع کافی از آن اقدام به انعقاد عقد بیع نموده‌اند و اگر بانک مرتهن مخالف انتقال ملک به نحو مرقوم بوده خود راساً می‌توانسته اراده خود بر عدم تنفیذ بیع تنفیذ بیع فضولی را اعلام و معامله انجام شده را بی‌اعتبار نماید.

در حالی‌که چنین اقدامی از سوی بانک صورت نگرفته است بنا به مراتب فوق، نظر به اینکه مالکیت خوانده ردیف اول در هنگام تنظیم مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۱۳۷۲ با خواهان اصلی محرز بوده و مبایعه‌نامه تنظیمی که متضمن وا گذاری سه دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی ملک مبحوث‌عنه به خواهان اصلی در قبال مبلغ ۰۰۰/۰۰۰/۳۲۵ ریال می‌باشد به نظر منجز و قطعی بودن بیع و تعهد خوانده ردیف اول اصلی بر جلب موافقت بانک جهت انتقال رسمی سه دانگ به نام خواهان اصلی و نظر به مندرجات وکالت رسمی اعطایی از سوی خوانده ردیف اول به خواهان اصلی به شماره ۸۳۰۶۹ مورخه ۱/۱۰/۸۰ که مثبت اعتبار و صحت مبایعه‌نامه و تأیید و تنفیذ عملی مجدد آن می‌باشد و نظر به اصل لزوم قراردادها و با عنایت به انصراف داور مرضی‌الطرفین از رسیدگی به اختلاف فی‌مابین و انطباق موضوع با ماده ۴۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه ضمن بلادلیل دانستن دعوی تقابل مطروحه به خواسته ابطال مبایعه‌نامه عادی مورخه ۲۶/۲/۱۳۷۲ مستنداً به مواد ۱۰ و۱۹۱ و ۲۱۹ قانون مدنی حکم بر بطلان دعوی تقابل صادر و اعلام می‌دارد و نظر به اینکه خوانده ردیف اول با انتقال سه دانگ سهمی خود از شش دانگ پلاک مرقوم دیگر مالکیتی بر رقبه موصوف نداشته تا امکان انتقال آن‌را به خوانده ردیف دوم اصلی داشته باشد و با احراز وقوع عقد بیع فی‌مابین خواهان و خوانده ردیف اول اصلی مستنداً به ماده ۳۶۵ قانون مدنی انتقال سه دانگ محل متنازع‌فیه از سوی خوانده ردیف اول اصلی به خوانده ردیف دوم اصلی را به بیع فاسد بلا اثر تلقی، حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره ۳۵۱۰۸ مورخه ۳۰/۲/۹۱ دفترخانه شماره ۷۱۴ تهران در خصوص سه دانگ از شش عرصه و اعیان و سر قفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی شماره ۱۴۰۴۸ فرعی از ۳۵۲۶ اصلی بخش ۳ تهران صادر و اعلام می‌دارد و نظر به وقوع عقد بیع صحیح و شرعی فی‌مابین خواهان اصلی با خوانده ردیف اول و اینکه تنظیم سند رسمی انتقال از لوازم و آثار عقد بیع صحیح است و بر اساس اصل لزوم و صحت قراردادها فی‌مابین متداعین و قائم مقام قانونی آنها متبع و لازم‌الرعایه می‌باشد و خوانده دلیلی بر ایفای تعهدات خود یا اسقاط آن ابراز ننموده و پاسخ استعلام ثبتی نیز بر مالکیت وی بر سه دانگ رقبه موصوف دلالت دارد، مستنداً به مواد ۱۰، ۲۱۹،۲۲۰، ۲۲۲ و ۲۲۳ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی حکم بر الزام خوانده ردیف اول به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی مرقوم به نام خواهان اصلی صادر و اعلام می‌دارد و نظر به مطالبه خسارات دادرسی، خواندگان محکومند مبلغ ۴۷۵/۰۸۳/۱ ریال بابت هزینه ابطال تمبر و حق‌الوکاله وکیل را طبق تعرفه قانونی در حق خواهان پرداخت نمایند. رأی دادگاه حضوری بوده ظرف بیست روز از تاریخ ابلاغ قابل تجدیدنظر در محاکم تجدیدنظر استان تهران است.

 رئیس شعبه ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران ـ میرزا جانی

 
رای دادگاه تجدید نظر
در رابطه با تجدیدنظرخواهی ۱- س.ک. با وکالت ت.س. به‌ طرفیت غ.ج. و ۲- م.ک. با وکالت ف.م. به‌ طرفیت غ.ج. نسبت به دادنامه شماره ۹۲۴ و ۹۲۵ مورخ ۲۹/۹/۹۱ صادره از شعبه محترم ۲۲ دادگاه عمومی حقوقی تهران که بر اساس آن اولاً: حکم به بطلان دعوی تقابل به خواسته ورود در دعوی اصلی و ابطال معامله موضوع مبایعه‌نامه مورخ ۲۶/۲/۷۲ صادر گردید.و ثانیاً: حکم بر ابطال سند رسمی انتقال شماره ۳۵۱۰۸ مورخ ۳۰/۲/۹۱ تنظیمی دفتر اسناد رسمی شماره ۷۱۴ تهران در خصوص سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی یک باب مغازه به پلاک ثبتی … فرعی از … اصلی بخش ۳ تهران فی‌مابین دو تجدیدنظرخواه و الزام تجدیدنظرخواه ردیف اول به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی سه دانگ از شش دانگ عرصه و اعیان و سرقفلی مغازه موصوف به نام تجدیدنظرخوانده و محکومیت تجدیدنظرخواهان‌ها به پرداخت خسارت دادرسی در حق تجدیدنظرخوانده صادر گردید. با دقت در محتویات پرونده، با عنایت به اینکه تجدیدنظرخواه م.ک. به‌ موجب مبایعه‌نامه مورخ ۳/۴/۶۹ مغازه موصوف را از م.ر.

خریداری نموده و با تحصیل وکالت از پدر خود ( م.ک.) مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام بانک س. در جهت أخذ تسهیلات بانکی در قالب قرارداد اجاره به شرط تملیک نموده بنابراین برخلاف استدلال وی زمان مالکیت وی بر ملک مابه النزاع متعاقب بر ابطال اقدامات اجرایی بانک س. نبوده و بر معامله وی قبل از آن آثار قانونی مترتب می‌باشد وانگهی تجدیدنظرخواه مذکور در مکاتبات متعدد از جمله ارسال درخواست مورخ ۵/۶/۸۱ به وزیر وقت دارایی مطالبی مرقوم داشته که مؤید صحت انتقال مزبور می‌باشد از سویی غرض از تنظیم سند اجاره به شرط تملیک را دریافت تسهیلات بانکی و نه انتقال واقعی ملک به بانک اعلام داشته که معارض با مدافعات وی در این مقام می‌باشد، به علاوه استناد به مقررات مربوط به ثبت اسناد و املاک از جمله ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک مفید حال تجدیدنظرخواهان‌ها نمی‌باشد زیرا مقررات مزبور از یک سو نافی مالکیت دارنده سند عادی نمی‌باشد بلکه دارنده سند عادی انتقال با رعایت ضوابط قانونی و تحقق ارکان و عناصرعقد بیع به حکم مواد ۱۰، ۲۱۹ و ۳۶۲ قانون مدنی حق تحصیل مزایای قانونی منبعث از سند مزبور را دارد و از سوی دیگر قانونگذار در مقام تبیین ضوابط و شرایط اسناد رسمی و آثار قانونی مترتب بر آن مبادرت به وضع مقررات ثبتی نموده است و آنچه در این مقام ثابت است اینکه انتقال بعدی سه دانگ ملک و منافع واگذار شده به تجدیدنظرخوانده به رغم تنظیم مبایعه‌نامه قبلی در تاریخ ۲۶/۲/۷۲ به تجدیدنظرخوانده مصداق عقد فاسد و مشمول حکم ماده ۳۶۵ قانون مدنی می‌باشد بالنتیجه تحصیل قضایی و استنتاج مرجع محترم بدوی به اعتبار مبایعه‌نامه مورخ ۲۶/۲/۷۲ که بر اصالت و درستی آن تردیدی وجود ندارد، منطبق با واقع امر می‌باشد و مراتب لوایح تجدیدنظرخواهانها واجد ایراد اساسی و مؤثر بر رأی تجدیدنظر خواسته نمی‌باشد، بنابراین و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دادگاه ضمن رد تجدیدنظرخواهی تجدیدنظرخواهان‌ها رأی تجدیدنظرخواسته را تأیید می‌نماید. رأی صادره قطعی است.

 رئیس شعبه ۱۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ مستشار دادگاه صیدی ـ موسوی

 
توضیح: نمونه رای های منتشر شده در دادگاه اعم از نمونه رای بدوی، نمونه رای تجدید نظر و نمونه رای دیوان عموما از نمونه رای های منتشر شده از سوی قوه قضائیه و مراکز و پژوهشگاه های وابسته به قوه قضائیه برگرفته شده است.